PINEL – Réductions Pinel / Scellier : le nombre de logements autorisés

modifié le 12 juillet 2019

Réductions Pinel / Scellier : le nombre de logements doit s’apprécier à la date du fait générateur de la réduction d’impôt (BOFiP 10/05/2019)

Les précisions apportées par le Conseil d’Etat ont été prises en compte par l’administration fiscale pour les réductions d’impôt Scellier, Duflot et Pinel.

1.Ce qu’il faut retenir

Un contribuable ne peut bénéficier de l’avantage Scellier que pour un seul logement par année.
CGI art. 199 septvicies

Pour la réduction d’impôt sur le revenu Duflot/Pinel cette limite est fixée à deux logements.
CGI art. 199 novocies

L’administration fiscale transpose la décision du Conseil d’Etat, rendue en matière de réduction Scellier, et précise qu’il convient de se référer à la date du fait générateur de la réduction d’impôt et non à la date de réalisation de l’investissement pour apprécier la limitation du nombre de logements (pour les réductions Scellier, Duflot et Pinel) ainsi que le plafonnement de la base à 300 000 euros (pour les réductions Duflot/Pinel).
BOI-IR-RICI-230-30-40 § 1
BOI-IR-RICI-360-30-20 § 10 et 20
CE 18 juill. 2018, n°412142

2.Conséquences pratiques – Avis Fidroit

Lorsque le contribuable acquiert en VEFA ou fait construire plusieurs logements, tous achevés au cours de la même année d’imposition, seuls deux de ces logements pourront ouvrir droit à la réduction d’impôt Pinel (ou Duflot). Un seul sera éligible en ce qui concerne la loi Scellier.

Le cas échéant, il appartiendra au contribuable de choisir le (réduction Scellier) ou les deux logements (réduction Duflot/Pinel) pour lesquels il souhaite bénéficier de l’avantage fiscal.
BOI-IR-RICI-230-30-40 § 1
BOI-IR-RICI-360-30-20 § 15 et 20

Le même raisonnement s’applique pour le plafond de 300 000 euros (réduction d’impôt Duflot/Pinel), lequel doit s’apprécier à la date du fait générateur (année d’achèvement des travaux ou du logement s’il s’agit d’une VEFA, d’une construction ou d’une transformation) et non à la date de réalisation de l’investissement.
BOI-IR-RICI-360-30-20 § 30

Exemple  BOFiP (Réduction d’impôt Pinel) :

Un contribuable acquiert en 2019 trois logements A, B et C en l’état futur d’achèvement pour un prix respectif de 150 000 €, 200 000 € et 310 000 €.
Les logements A et B sont achevés au cours de l’année 2020, le logement C étant quant à lui achevé en 2021. Ces investissements ouvrent droit au bénéfice, toutes conditions étant par ailleurs remplies, de la réduction d’impôt Pinel.

Le montant de la réduction d’impôt imputable relatif à ces logements est déterminé comme suit :

Année d’acquisition des logements en état futur d’achèvement (VEFA) Année d’achèvement des logements (fait générateur) Base de la réduction d’impôt Taux de la réduction d’impôt Montant total de la réduction d’impôt Montant imputable au titre de l’imposition des revenus de l’année 2020 à 2028 Montant imputable au titre de l’imposition des revenus de l’année 2021 à 2029
2019 2020 (A et B) 300 000 € 18 % 54 000 € 6 000 €
2021 (C) 300 000 € 18 % 54 000 € 6 000 €

Le taux applicable est celui en vigueur en 2019 (date de réalisation de l’investissement).

Si le logement C avait également été achevé en 2020, seuls deux logements pouvaient ouvrir droit à la réduction d’impôt sur le revenu Pinel en 2020 (année d’achèvement des logements), dans la limite du plafond global de 300 000 €.
BOI-IR-RICI-360-30-20 § 30

La limitation du nombre d’investissement éligibles s’apprécie au regard de la composition du foyer fiscal à la date de la réalisation de l’investissement. La modification de celui-ci postérieurement à cette date (imposition commune, séparée…) n’aura aucune incidence sur les acquisitions antérieures.
BOI-IR-RICI-230-30-40 § 1
BOI-IR-RICI-360-30-20 § 1

Avis Fidroit :

La mise à jour du BOFiP implique une insécurité pour le contribuable chaque fois que la date du fait générateur de la réduction d’impôt ne coïncide pas avec la date de l’investissement. En effet, s’il on peut maîtriser la date de l’acquisition, il en va différemment de la date d’achèvement d’une construction, laquelle dépend en partie d’éléments extérieurs.

Pour éviter un tel risque, l’investisseur pourra privilégier les investissements déjà achevés, transformés ou réhabilités. A défaut, le délai d’achèvement de chaque investissement devra être pris en compte pour s’assurer du nombre de logements éligibles aux réductions d’impôt.

Pour ce qui est des investissements passés, deux situations peuvent être distinguées :

  • L’acquisition et l’achèvement ont eu lieu au plus tard en 2018 : la mise à jour n’apporte aucune modification à la situation du contribuable car le BOFiP en vigueur au 31 décembre de l’année du fait générateur de la réduction prévoyait une appréciation des plafonds à la date d’acquisition ;
  • L’acquisition est antérieure à la mise à jour et l’achèvement intervient au plus tôt en 2019 : l’ancienne solution devrait pouvoir être opposée à l’administration. En effet, la date de l’investissement est en principe celle qui « cristallise » les règles juridiques et fiscales applicables.

Toutefois, en l’absence d’une telle confirmation de l’administration et/ou de la jurisprudence, un rescrit relatif à cette seconde situation devra être sollicité.

3.Pour aller plus loin

3.1.Contexte

Les dispositifs Scellier, Duflot et Pinel, permettent, sous certaines conditions de bénéficier d’une réduction d’impôt.
Pour plus de précisions, voir nos fiches Scellier, Duflot et Pinel.

La date du fait générateur détermine l’année à compter de laquelle la réduction d’impôt sur le revenu est imputée. Elle dépend de la nature de l’investissement :

Nature de l’investissement Fait générateur
Acquisition d’un logement neuf achevé Année d’acquisition du logement
Acquisition d’un logement qui a fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA
Acquisition d’un logement réhabilité
Acquisition d’un logement en vue de sa réhabilitation Année d’achèvement des travaux
Acquisition d’un logement qui fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA
Acquisition d’un logement en état futur d’achèvement (VEFA) Année d’achèvement du logement
Acquisition d’un local que le contribuable transforme en logement
Acquisition de locaux inachevés, en vue de leur achèvement par le contribuable
Construction d’un logement par le contribuable
Souscriptions de parts de SCPI Date de réalisation de la souscription

BOI-IR-RICI-360-30-10 § 280 (BOFiP Pinel)
BOI-IR-RICI-230-30-10 § 1 (renvoi BOFiP Scellier)

S’agissant plus particulièrement de la date d’achèvement et de son mode de preuve, l’administration fiscale précise qu’elle est appréciée au cas par cas et que la date figurant sur le certificat de conformité délivré au constructeur ou sur la déclaration d’achèvement des travaux (DAT) est un élément de preuve insuffisant à lui seul pour prouver que l’immeuble était bien achevé.
BOI-IR-RICI-360-10-10 (BOFiP Pinel)
BOI-IF-TFB-10-60-20, § 10 (renvoi BOFiP Taxe foncière)

Dans ses commentaires, l’administration fait référence à la jurisprudence du Conseil d’Etat selon laquelle l’achèvement de l’investissement est caractérisé lorsque l’état d’avancement des travaux est tel qu’il permet une utilisation effective de l’immeuble en cause.
BOI-IF-TFB-10-60-20, § 20 (renvoi BOFiP Taxe foncière)

Un contribuable peut donc opposer certains éléments à l’administration pour caractériser cette notion et opérer un décalage dans le temps. Un rescrit, repris au sein du BOFiP, prévoit notamment un cas de force majeur pour lequel l’administration fiscale a admis la possibilité de proroger le délai légal d’achèvement des travaux d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement.
BOI-RES-000005 : RESCRIT – IR – Dispositif « Pinel « 

Attention :

La date du fait générateur, permettant de déterminer la première année au titre de laquelle la réduction d’impôt est accordée, ne doit pas être confondue avec la date d’investissement qui est celle qui « cristallise » les règles juridiques et fiscales applicables à l’acquisition ou la construction réalisée (conditions, taux…).

Pour plus de précisions, voir notre doc pratique Dispositif PINEL : Dates-clés selon le type d’investissement

Dans ses anciens commentaires, l’administration fiscale considérait qu’il convenait de se placer à la date d’investissement pour apprécier la limitation du nombre de logements, soit :

  • en cas d’acquisition, à la date de signature de l’acte notarié d’acquisition,
  • en cas de construction, à la date de dépôt de la demande de permis de construire.

BOI-IR-RICI-360-30-20 § 20 et 30 (BOFiP Pinel)
BOI-IR-RICI-230-30-40 § 1 (BOFiP Scellier)

Cependant, s’agissant du dispositif Scellier et de l’hypothèse de la construction de logements, la question de la date d’appréciation de la limite du nombre de logements avait été soulevée devant les tribunaux.

3.2.Faits et procédure

Afin de bénéficier de la réduction d’impôt Scellier au titre des années 2010 et 2011, des époux ont fait édifier deux maisons.

La première maison a fait l’objet d’une demande de permis de construire déposée le 19 février 2010 et a été achevée au cours de la même année 2010.

Le permis de construire concernant la seconde maison a été déposé le 9 mars 2010, mais la construction correspondante a été achevée courant 2011.

Dans le cadre d’un contrôle sur pièces, l’Administration fiscale remet en cause la réduction d’impôt au titre de l’année 2011 en constatant que les demandes de permis de construire des deux maisons ont été déposées la même année, alors que l’avantage fiscal est limité à la construction d’un seul logement par an.

Les contribuables portent le contentieux devant le tribunal administratif, lequel leur accorde la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales.

Le ministre de l’Action et des Comptes publics forme un recours contre ce jugement. La Cour administrative d’appel rejette ledit recours en jugeant que seule la date d’achèvement du logement permet d’apprécier la limitation du nombre de logements.

Le ministre forme alors un pourvoi en cassation.

3.3.Arrêt

Le Conseil d’Etat rejette le pourvoi et confirme la décision de la Cour administrative d’appel : en cas de construction, il convient de se référer à la date d’achèvement du logement et non à la date de dépôt de la demande de permis de construire pour apprécier la limitation du nombre de logements pouvant bénéficier de la réduction d’impôt au titre d’une même année d’imposition.

3.4.Analyse

Cette décision confirme la solution retenue dans d’autres arrêts rendus par la Cour administrative d’appel de Nantes.
CAA Nantes, 12 avril 2018, n° 16NT01288, 17NT02888, 17NT01811

Néanmoins, elle contredit l’ancienne doctrine administrative qui considérait que c’est la date de signature de l’acte authentique d’acquisition du logement qui devait être retenue lorsque ce dernier a été acquis par le contribuable.
BOI-IR-RICI-230-30-40 § 1

Cette décision soulevait la question d’une éventuelle transposition à la réduction d’impôt Pinel. Or, la documentation administrative relative au dispositif Pineln’effectuait aucun renvoi vers les commentaires de la réduction Scellier concernant ce point et la décision du Conseil d’Etat a été rendue concernant un autre dispositif de défiscalisation.

Cependant, la solution semblait tout de même transposable aux investissements Pinel car l’esprit du dispositif est identique.

Dernière mise à jour le 12 juin 2019 – Source Fidroit