VILLES – Lille, Reims, Tours, Le Mans, Arras et Vendôme : zoom sur 6 villes TGV

modifié le 12 juillet 2019

Lille, Reims, Tours, Le Mans, Arras et Vendôme : zoom sur 6 villes TGV

LILLE N’EN FINIT PLUS DE SEDUIRE

Lille a beau ne pas être réputée pour la douceur de son climat, la pierre a fortement tendance à « chauffer » depuis plusieurs années. En dix ans, les prix de l’immobilier ont en effet augmenté de 20,4 %, selon les données de MeilleursAgents (avec une accélération ces deux dernières années). Désormais, le prix au mètre carré, tous biens confondus, s’élève à 2.550 €. Lille reste toutefois encore loin des autres grandes villes à la mode, telles Paris (9.300 €/m2), Bordeaux (4.348 €/m2) ou encore Lyon (3.997 €/m2).

Potentiel de hausse

A une heure de TGV de Paris (avec un train toutes les trente minutes aux heures de pointe !), mais aussi de Londres et Bruxelles, la capitale des Flandres bénéficie d’un emplacement stratégique, au carrefour de l’Europe. La vigueur de son bassin économique a largement redynamisé le marché immobilier, un temps au ralenti.

Il n’y a pas encore si longtemps, il était aisé de se loger dans le Vieux-Lille piétonnier pour « moins de 3.000 € le mètre carré, alors qu’aujourd’hui un appartement situé entre la place du Concert et celle de la République coûte aisément 5.000 € ! constate Dimitri Poignant, directeur associé de La Lilloise Immobilier. L’hypercentre est devenu un micromarché très tendu, où l’on est sûr de vendre très vite. Un bien au juste prix reste une semaine seulement en vente. »

Autre particularité du centre historique, les deux-pièces y sont rois. « Il est quasiment impossible de trouver un appartement familial dans le Vieux-Lille, détaille l’agent immobilier. C’est une perle rare, notamment parce que beaucoup de grands appartements anciens ont été redécoupés en biens plus petits. Pour un trois-pièces de 100 m2 avec terrasse situé du côté de la cathédrale, il faut ainsi compter autour de 500.000 €. » Pour s’assurer une revente aisée et/ou trouver facilement un locataire (si votre objectif est d’investir), il faut assurément viser le centre, mais aussi Vauban et le nord de Wazemmes, près de l’Université catholique.

Pour trouver un meilleur rendement, le bon compromis se situe davantage entre les rues Nationale et Léon-Gambetta, à quelques minutes à pied du centre (un peu moins de 3.000 €/m2 en moyenne). « D’une manière générale, les biens se louent très vite entre le parc Vauban et la gare Lille-Flandres, souligne Dimitri Poignant. En revanche, il vaut mieux éviter de chercher au-delà du boulevard Montebello, un quartier plus compliqué… »

Ceux qui veulent parier sur une plus-value à moyen terme ont davantage intérêt à fouiner dans le quartier Jean-Baptiste-Lebas, du côté de la gare Lille-Flandres.
« Riche de commerçants et d’animations, à quelques rues du centre historique, desservie par le métro, une gare TGV et facilement accessible via le périphérique, c’est la zone de spéculation immobilière du moment ! Plusieurs projets de construction y sont d’ailleurs en cours. Dans cinq ans, elle aura pris de la valeur », anticipe l’agent de La Lilloise Immobilier.

Hors les murs, l’axe le plus demandé, tant à l’achat qu’à la location, est celui qui rejoint Roubaix : La Madeleine, Marcq-en-Baroeul, Mouvaux, Wasquehal… Bien desservies, vivantes et prisées par les familles, ces communes ne cessent de prendre de la valeur.

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A REIMS, LES BULLES DE CHAMPAGNE NE FONT PAS MONTER LES PRIX DE L’IMMOBILIER

Il peut parfois être plus rapide de rejoindre la capitale depuis une ville de province que depuis la banlieue parisienne.

C’est le cas de Reims, qui se trouve à 46 minutes seulement de la gare de l’Est avec le TGV, arrivé en 2007 dans la métropole.

Seul bémol : entre 6 h 45 et 8 h 15, seuls quatre trains partent pour Paris (dont un qui part de Champagne-Ardenne TGV, gare située à une dizaine de minutes de Reims en TER) et l’abonnement coûte relativement cher (près de 500 € par mois, sans prendre en compte le remboursement de la moitié des frais de transport par l’entreprise).

« Reims a toujours été proche de Paris, précise Eric Redouté, gérant de trois agences Guy Hoquet. Avant le TGV, le parcours durait 1 h 30. » Beaucoup de Rémois faisaient donc déjà les allers-retours vers la capitale avant 2007.

Malgré cela, depuis la diminution du temps de trajet avec la grande vitesse, « il n’y a pas eu d’afflux de Parisiens vers Reims », constate avec regret Eric Redouté.

Le marché immobilier rémois n’a donc pas vraiment connu de boom grâce au TGV. Pour preuve : la baisse des prix de 8,5 % en dix ans, selon MeilleursAgents.

Par conséquent, la cité des Sacres compte parmi les grandes villes où l’immobilier est le plus abordable. Ainsi, aujourd’hui, le prix moyen d’un appartement ancien y est de 2.000 €/m2 seulement.

Il faut dire que Reims est une ville encore méconnue qui ne fait pas toujours rêver… Nombreux sont les particuliers à se laisser tenter plutôt par les plages de l’Ouest, également devenues plus rapidement accessibles avec le TGV.

La capitale champenoise recèle pourtant de nombreux atouts : « une belle architecture, une gastronomie reconnue, ses fameuses bulles de champagne… », énumère Eric Redouté.

Accès rapide à la gare

Autre avantage : la métropole n’étant pas très grande, peu importe son lieu d’habitation, il est possible de rejoindre la gare en moins de quinze minutes. D’autant qu’entre « peu de bouchons et une bonne desserte grâce au tramway et au bus, on y circule très bien ».

Autant d’arguments qui devraient attirer des accédants à la propriété et des investisseurs.

Reims étant une grande ville universitaire, ces derniers ont encore plus de raisons de s’y intéresser. La demande locative y est en effet très forte, et le rendement brut d’un investissement immobilier tourne autour de 6 % en moyenne pour un appartement.

En revanche, au vu de la baisse des prix de ces dernières années, il ne faut pas s’attendre à revendre systématiquement son logement beaucoup plus cher.

Ce qui ne signifie pas non plus que vous réaliserez une moins-value au moment de la cession. Vers le centre-ville, « un particulier venant de Paris avait acheté un appartement pour 100.000 € environ, qu’il a loué pendant sept ans et qu’il a récemment pu revendre à son prix d’achat », illustre Eric Redouté.

D’ailleurs, le centre-ville, situé à cinq minutes environ de la gare, fait partie des secteurs les plus demandés. Il y a peu, un trois-pièces de 75 m2 y a été vendu pour 187.000 € (soit 2.493 €/m2).

Juste derrière la gare de Reims, le quartier de Clairmarais (2.215 €/m2 en moyenne pour un appartement ancien), récemment rénové, offre toujours de belles opportunités, puisqu’on peut y dénicher un appartement à partir de 1.538 €/m2.

Sinon, indique Eric Redouté, à proximité de la gare Champagne-Ardenne TGV, « il est possible de trouver des maisons à partir de 250.000 € ».

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ENCORE DU POTENTIEL A TOURS

« Cela fait très longtemps que Tours est relié à Paris par le TGV », indique Pascal Auzenat, directeur de l’agence du Groupe Gambetta de Tours. Plus exactement, les deux villes sont connectées depuis… 1987 !

Il faut désormais compter un peu plus d’une heure pour rejoindre Paris depuis Tours.

A noter que les trajets les plus rapides se font au départ de Saint-Pierre-des-Corps, à moins de 5 kilomètres de la cité tourangelle.

Et pourtant, malgré cette proximité avec la capitale, « le marché immobilier n’a pas connu de forte hausse de prix », relève Vincent Briand, président délégué de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) d’Indre-et-Loire.

Ainsi, sur dix ans, les prix ont progressé de 15,5 % à Tours, selon les relevés de MeilleursAgents, alors qu’ils ont flambé de près de 24 % à Nantes et de 44 % à Bordeaux, deux métropoles qui ont profité d’un « effet TGV ».

Les prix sont donc restés relativement raisonnables à Tours, à 2.383 €/m2 (en moyenne dans l’ancien, tous biens confondus) en septembre 2018.

Accès direct à la gare avec le tramway

La ville est, par conséquent, un terrain de choix pour réaliser de bonnes affaires ! Non loin de la gare, le quartier des Prébendes (autour de 2.700 €/m2 en moyenne pour un appartement) a toujours été prisé.

Un peu plus au sud, Febvotte commence aussi à être une zone recherchée, notamment pour ses maisons de ville (2.471 €/m2 en moyenne pour ce type de bien).

Si la connexion à Paris par le TGV n’est pas vraiment récente, Tours profite, depuis quelques années, d’un nouvel atout : le tramway.

Celui-ci relie le nord au sud et permet d’avoir un accès direct à la gare depuis les extrémités de la ville en une dizaine de minutes seulement. Un nouvel axe allant d’est en ouest est prévu d’ici à 2025.

Nul besoin, donc, de se concentrer sur le quartier de la gare ou ses alentours pour limiter son temps de trajet. D’ailleurs, les promoteurs ont repéré le potentiel de Tours, où un grand nombre de constructions sont lancées (lire l’encadré ci-contre).

En plus de petits prix, Tours profite aussi d’un « parc locatif dynamique », souligne Vincent Briand. En effet, entre les étudiants et les jeunes actifs, la demande y est au rendez-vous. Avec un prix de 2.354 €/m2 et un loyer de 10,30 €/m2 en moyenne pour un appartement ancien, vous pouvez espérer obtenir un rendement locatif brut de plus de 5 %.

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LE MANS PEU DEMANDEE MALGRE DES PRIX PARTICULIEREMENT FAIBLES

Le Mans ne se résume pas à ses célèbres Vingt-Quatre Heures. Avec ses 150.000 habitants, ses monuments médiévaux, ses maisons traditionnelles de centre-ville et ses nombreux espaces verts, la première ville de la Sarthe tranche fondamentalement avec l’urbanisme aseptisé de certaines villes de banlieue parisienne.

Pourtant, la gare du Mans n’est qu’à une heure de Montparnasse. Depuis son entrée en service, en 1989, le TGV, qui passe toutes les heures, est le moyen de transport le plus rapide pour se rendre à la capitale. Le tronçon d’autoroute de 200 kilomètres qui sépare les deux villes impose un temps de trajet deux fois plus long aux inconditionnels du volant.

Or, malgré cette relative proximité et un cadre de vie sans commune mesure avec celui de Paris, Le Mans n’attire pas les foules. « A l’époque, les conséquences de l’arrivée du TGV ont même surpris tout le monde. On s’attendait à un afflux de Parisiens, mais la première réaction a été un départ de certains Manceaux vers Paris », se souvient Joël Plessis, directeur de l’agence Citya Le Syndic. « Plus récemment, et surtout depuis deux ans, la clientèle parisienne est très axée sur l’investissement locatif. »

Neuf fois moins chère que Paris

Le marché manceau a en effet de quoi convaincre. Un appartement situé à une dizaine de minutes à pied de la gare se vend autour de 1.500 €/m2. Comptez 200 €de plus pour une maison, et autant pour le centre-ville, en moyenne, selon MeilleursAgents. Cela reste 5 à 6 fois moins cher que le prix parisien moyen.

Il est par ailleurs tout à fait possible d’acheter à moins de 1.500 €/m2 en choisissant des zones moins centrales mais reliées à la gare par le tramway, qui traverse Le Mans d’est en ouest depuis 2007.

La rue Gambetta et alentour, par exemple, regorge de propriétés avec jardin particulièrement appréciées des familles. Les mancelles, des maisons locales typiques construites côte à côte, y font fureur. Dans d’autres quartiers, le prix du mètre carré peut tomber jusqu’à 1.000 €, soit neuf fois moins cher qu’à Paris.

L’offre immobilière mancelle a longtemps été confrontée à une demande particulièrement faible. Entre 2013 et 2015, le prix moyen a chuté de plus de 10 %. Depuis, « le marché commence à se stabiliser », tempère Joël Plessis. Ces deux dernières années, le prix moyen est resté stable. « La demande augmente, entre autres grâce à la faiblesse des taux. S’ils restent faibles, on devrait observer un rebond du marché en 2019. »

Il faut dire que les pouvoirs publics mènent des efforts concrets pour séduire les Parisiens. Le Mans Développement, une agence exclusivement dédiée à l’expansion économique de la ville, a par exemple récemment organisé, en partenariat avec le collectif Quittez Paris, une session d’information et de sensibilisation au sein même de la gare Paris-Montparnasse.

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ARRAS DE PLUS EN PLUS COURTISEE PAR LES PARISIENS

Cinquante-six minutes seulement séparent Arras de Paris grâce au TGV. C’est autant de temps que pour aller de Cergy à Saint-Michel – Notre-Dame, au centre de la capitale (avec le RER A), ou de Chelles à Châtelet-les Halles (RER E puis B), pourtant toutes deux situées en Ile-de-France… Quand on sait que le prix de l’immobilier y est deux fois moins cher que dans ces villes franciliennes, et même six fois moins que dans la capitale, le pas peut être vite franchi !

« Pas plus tard que cet été, nous avons vendu pour 170.000 € à un travailleur parisien une maison de 110 m2 située à Beaurains, aux portes d’Arras. Il compte se rendre à la gare à vélo et continuer de travailler à Paris, raconte Antoine Pacaux, responsable d’une agence Orpi. Il n’est pas le seul à faire ainsi, Arras étant également située à vingt minutes seulement de Lille en TGV. Beaucoup de travailleurs lillois ou parisiens font ainsi la navette chaque jour. »

Tous types de biens confondus, le prix au mètre carré de la ville s’élève à… 1.736 €. Le centre historique étant essentiellement pourvu d’immeubles classés, le prix des appartements est logiquement bien plus cher que celui des maisons (1.883 €/m2, contre 1.473 €/m2, soit 22 % de plus), pour la plupart plus éloignées du centre. Autour des deux célèbres places baroques (la Grand’Place et la place des Héros, que domine le beffroi), ils peuvent même grimper jusqu’à 3.000 €/m2. « L’année dernière, un superbe appartement rénové de 150 m2 face au beffroi, dans l’un des

immeubles de caractère qui entourent la place, est parti à 450.000 €. Une opportunité rare », relate Antoine Pacaux. La majorité des ventes concernent des biens plus modestes ou des maisons récentes.

Le locatif aussi

L’investisseur peut également y trouver son compte (6 % de rentabilité brute), à condition de s’en tenir aux studios pour y loger l’un des nombreux étudiants de la ville. Moins connue que sa grande soeur Lille, Arras est pourtant le siège de l’université d’Artois, de celle des Compagnons du tour de France ou encore de plusieurs grandes écoles. Evitez, en revanche, les deux ou trois-pièces, pour lesquels « la concurrence est assez rude avec les bailleurs sociaux », prévient Antoine Pacaux.

Autre piste d’investissement, à l’opposé du studio : la maison, pour laquelle il existe un vrai marché, Arras étant une ville « administrative » (préfecture du Pas-de- Calais, grand hôpital régional, groupement de la gendarmerie du
département…). « Beaucoup de familles nous sollicitent pour louer une maison, mais nous avons peu de biens à proposer. Il y a une vraie pénurie », rapporte l’agent immobilier. A creuser…

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VENDÔME, UNE PETITE VILLE DE CAMPAGNE A 45 MINUTES DE PARIS
Les plus parisiens d’entre nous penseront tout de suite à la place du Ier arrondissement de Paris, à sa colonne et à ses hôtels particuliers, mais c’est bien de la ville de Loir-et-Cher qu’il s’agit ici.

Troisième commune du département, derrière Blois et Romorantin-Lanthenay, Vendôme compte à peine 17.000 habitants. Situé à 170 kilomètres de la capitale, sur la nationale 10, ce petit coin de campagne n’est qu’à quarante-cinq minutes de Montparnasse, grâce au TGV, qui passe entre 5 et 10 fois par jour.

Que les citadins invétérés se préparent, toutefois, à changer radicalement de mode de vie. La mairie de Vendôme est fermée le samedi, la fibre optique n’est pas disponible dans toute la ville et la plupart des magasins ferment au moment du déjeuner et à partir de 19 heures. Il faut évidemment faire une croix sur tout espoir de vie nocturne, et l’absence de faculté rend Tours (à 70 kilomètres) beaucoup plus adaptée aux étudiants.

A très petit prix

Les amoureux de la nature, en revanche, y seront au paradis. « C’est un village très agréable avec beaucoup de maisons anciennes, explique l’agent immobilier et résident de la région Yves Irlès. Il n’y a pas d’insécurité, les gens vont acheter leurs poulets, leurs fruits et leurs légumes dans les fermes avoisinantes qui le proposent, et bien sûr, les prix sont plus que raisonnables. »

Vendôme est en effet l’une des destinations les moins chères de ce dossier. MeilleursAgents donne un prix moyen du mètre carré à 1.400 € pour une maison et 1.500 € pour un appartement. « Je n’ai jamais vu des prix aussi bas », martèle Yves Irlès, du haut de ses vingt-six ans d’expérience, avant de citer des exemples : les studios vendômois peuvent s’échanger à 40.000 €, et les longères, ces habitations rurales tout en longueur, à 140.000 €, voire moins, malgré leur centaine de mètres carrés habitables et 1.000 m2 de terrain. « Avec des taux d’intérêt aussi bas, je ne comprends pas pourquoi les gens ne viennent pas plus vers des petites villes comme la nôtre. »

Avec 7 % à 8 % de rendement, l’investissement locatif peut également être une option attrayante. Yves Irlès assure avoir du mal à vendre un immeuble de trois étages, loué avec un commerce, deux logements et un loyer total de plus de 1.100 €,

pour 160.000 €. « Il suffit de dix ans pour le rentabiliser », se désole-t-il, tout en reconnaissant qu’à la revente, la plus-value risque de ne pas être significative.

Enfin, signe que les temps changent, l’ouverture prochaine d’une fabrique de maroquinerie Vuitton au coeur de la ville devrait lui apporter 200 emplois..

Article paru le 28.09.18 sur https://www.Investir.fr